Mettre une maison au nom de son enfant, ce n’est pas toujours un cadeau anodin. La pratique, répandue et parfaitement encadrée par le notariat, consiste à acheter un bien immobilier, un appartement, une villa, peu importe, puis à l’inscrire au nom d’un de ses enfants. L’objectif ? Soutenir celui ou celle qui rencontre des difficultés financières plus lourdes que ses frères et sœurs, et lui donner un coup de pouce que les autres n’auront pas.
Comment fonctionne la donation d’une maison à son enfant ?
On parle ici d’un geste qui relève de la donation. Cette qualification ouvre la porte à des allègements fiscaux prévus par la loi. Mais attention, le Code civil encadre sévèrement ce type de transmission. La donation, dans ce contexte, s’entend comme une avance sur héritage : le bien donné devra être pris en compte lors du partage successoral, non pas à sa valeur au moment du décès, mais à celle qu’il avait lors de la donation, en fonction de son état à cette date précise.
Autrement dit, au moment du décès, chaque héritier verra ses droits calculés comme si la maison donnée avait été réintégrée à la succession, au prix du jour du don. Ce mécanisme vise à maintenir l’équité entre héritiers. La loi prévoit toutefois une exception : il est possible d’exempter ce don de déclaration, ce qui permet à l’heureux bénéficiaire de conserver le bien en dehors du calcul de la succession, au-delà de la part qui lui serait normalement revenue. Mais cette exonération ne va pas de soi : elle doit être clairement inscrite dans l’acte notarié. Sans précision explicite, la maison réintègre la succession, sauf dans le cas d’une donation-partage.
Pour mieux comprendre, un détour par la jurisprudence s’impose. Dans une affaire jugée par la première chambre civile de la Cour de cassation (arrêts n°G 14-24.052 et K 14-26.354), Ginette, décédée en 2011, avait trois enfants : Carole, Thierry et Florence. Ginette avait acheté une maison qu’elle avait mise au nom de Thierry. À son décès, Florence étant elle-même décédée, sa légataire universelle, Madame Z, a réclamé sa part sur l’héritage.
La Cour d’appel avait exigé de Thierry qu’il réintègre la valeur de la maison dans la succession, évaluée au jour du partage, au motif que cette opération révélait une intention de gratifier son fils. Selon elle, le paiement intégral par Ginette montrait bien une volonté libérale. Mais la Cour de cassation a renversé cette décision, reprochant aux juges de ne s’être appuyés que sur le financement pour prouver la donation, sans caractériser l’intention réelle et consciente de donner.
Ce point est fondamental : une donation suppose un acte délibéré, un choix assumé de s’appauvrir pour enrichir autrui. Il ne suffit pas d’avoir payé le bien pour que la donation soit reconnue. Encore faut-il prouver cette volonté de transmission irrévocable.
En pratique, mieux vaut ne rien laisser au hasard. Lorsque l’on envisage de transmettre une maison à un enfant, il est vivement conseillé de consulter un avocat spécialisé. Sans cela, la transaction pourrait être requalifiée par la justice lors de l’ouverture de la succession, avec toutes les conséquences que cela implique.
Ronit ANTEBI
Avocat à Cannes
